我的业务伙伴CT Johnson写了一篇关于中国人钟情于澳大利亚房地产的文章,并就计划外公寓购买的“交割风险”提出了自己的见解。

尽管一直有人担心中国对投资澳大利亚房地产的兴趣淡了,但事实却告诉了我们一个不一样的故事。中国人还在为三年前签下的房子继续支付尾款。他们还在继续买断新的楼花。他们依然稳坐澳大利亚房产拍卖会的前排。我敢打赌以后很长一段时间内情况会依然如此。

之前我已经写过自己对这一情况的看法,但归纳起来,仍让中国买家将澳大利亚视为一个具有吸引力的投资目的地的原因在于中国、在于世界上的其他国家以及在于澳大利亚。

让我们先来看中国

虽然中国人为他们国家经济的进步感到骄傲,也感恩由此而来的巨大金融机遇,但是他们仍然担心中国基本的社会和法律建设。这从很多方面都能看出来。

特别是,担心法律的乏力和脆弱。习近平一直以来实行的反腐运动虽然在一定层面上受到欢迎,但也有力地说明了法律的意思就是共产党和习近平的意思。

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近期外汇管理条例实施的变化,极大地限制了境外现金流,迫使投资人持有人民币计价资产。这让中国人感到自己被暴露在远超于他们所能控制的宏观经济、财政和政治问题之下。此时,外币效应仍然让澳大利亚物业充满吸引力:

Aus unit prices in CNY

但中国人知道这随时都会没有预警地变化。这些货币管制很可能持续,直到中国改善其贸易条例。

而以租赁权为基础的产权所有制是中国投资人的另一个痛处。中国所有非农业产权为70年,从农业土地用途被转化的那一天算起。中国法律不存在永久产权的概念,这不断提醒着投资人他们的产权一直要看政府的脸色。

除了法律,中国楼市和股市的动荡又是另一大问题。中国股市,体现在上证综合指数上,因市场恐慌造成的抛售让其失去了三分之一的市值,这在过去14个月中就发生过两次。同样,中国楼市价格也因内部交易和晦涩的政府政策剧烈震荡。

所有这一切都让中国投资人感到不安,并急切地想要在地理上分散所持有的资产。

这将我们带到了世界上其他国家

北美和西欧之所以能成为投资的理想圣地主要是因为其法律、优质的生活质量以及能感受到的身为移民目的地的吸引力。

美国、加拿大、英国、法国和德国在很大程度上解决了中国投资人在本国面临的问题,适合居住和孩子成长也是其另一大优势(中国人对想要移民、送自己子女出国留学的国家的投资意愿特别强烈)。但是,他们也存在一定问题削弱了自己吸引力。

法国和德国通常被视为投资的第二选择,因为和其他可能的目的地相比,他们的经济既不大也不活跃。同时作为非英语国家也是另一个劣势,许多中国富裕家庭和中产阶级都将是否是英语国家作为移民或送子女出国留学的要求之一。

美国、加拿大和英国是适合投资、移民和送子女出国留学的极其理想之地。英国,虽然声望很高,但费用昂贵,甚至以北京和上海投资人的标准来说都很高昂。加拿大也越来越贵,尤其是现在对购买温哥华房产的外国人增收15%的税。美国,虽然极其有魅力,还比英国便宜得多,但是因为政治上和中国越来越多的分歧又是一个问题。

这将我们带到了澳大利亚

澳大利亚是一个以法律为基础的社会。资本来去自由。永久产权,而不仅仅是租赁权。她是一个英语国家,和美国比起来也没有那么多政治上的问题。澳大利亚拥有杰出的教育系统,距离中国不远,时差很小,并且已有大量中国移民聚居区。这个国家环境优美、空气纯净、食品卫生安全。我的中国朋友们时不时地就会向我提起澳大利亚是地球上最好的地方。

考虑到大环境——中国自有的问题,世界上其他国家的困难,以及澳大利亚的吸引力——用同一个标准来评价中国房地产买家和澳大利亚本地购房者是非常突兀的。

中国投资人的痛点比澳大利亚能大体感知到的要痛得多,因为中国人对安全感有更加强烈的需求,但能满足安全感的途径却少之又少。房价稍微跌一点点的风险(假设他们的风险没有被外币效应抵消)、或对外国购买者额外征收4%的印花税,这些对想要将一大笔资产从中国转移出来的他们来说都没那么重要。

以上种种也说明中国买家实际上还是一个外国公民,不是澳大利亚公民,也不是澳大利亚永久居住者。近年来,中国移民的数量达到每年16000名,加上澳大利亚已有的大量中国移民人口。有计算表明,生活在澳大利亚,但出生在中国或是中国移民后代已超过100万人。

这些人有资本资源,自己的或是从家人朋友手中获得的资源,能让他们在澳大利亚以自己的名义买下一个房子。因此,与其将他们理解为外国购房者,实际上他们当中有很多是新移民。

和2015财年批准的25, 4000份申请相比,截至2014年6月的财年,外国投资审查委员会批准的申请(中国买房申请)达14, 700份,这些房屋将在2016年中期交割。中国的外汇管理条例到时在大部分申请交割完成后可能会有所放松。

同时,非银行机构正在行动填补融资空缺。在准备9月22日悉尼的澳中非银行融资大会时,我们研究发现大批本地和离岸贷方正在进入非银行融资市场,填补因澳大利亚银行的退出而产生的缺口。

还有很多独立高净值贷方、对冲基金和私企正在急切地寻找机会,尤其是LVR较低的低风险项目。

FIRB chinese investments

基于东海岸城市在过去两年中的指数价格走势,两年前购买公寓、现在正在交割房屋的中国投资人已经看到了15-20%的资本增值。2013年到2014年,从澳大利亚元/人民币汇率效应中还产生了5-15%的外币利润。

因此不支付尾款交割的后果是在损失10%的定金之余,还损失了意识不到的20-35%的利润……相当于差了30-45%*

同样,这幅画面也与现实吻合。开发商Mirvac集团最近指出高于预期的住宅交割率是其2016财年业绩表现强劲的原因之一,并告诉《澳大利亚金融评论》他们希望这样的交割率能在2017年全年保持不变,还告诉外国投资审查委员会称购房者(大多数是中国人)对他们的业务没有造成额外的风险。

(*就算没有那30-45%的利润,尤其是2015年6月初在楼市价格最高位时买入房产的那一批中国人,他们是最有可能在未来两年不得不交割房子时因房价不变或下跌而得不到什么利润的那批人,文章前面讨论的种种原因说明了他们当中的大多数人仍会交割。)

虽然楼市将继续波动,虽然中国买家的兴趣在某种程度上时好时坏,但是全局上来看中国买家仍将保持对澳大利亚房地产的浓厚兴趣,并将继续成为楼市中最活跃的一个群体。

作者CT Johnson, Basis Point总经理

info@basispoint.com.au

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澳中非银行融资大会         

2016年9月22日,周四|悉尼威斯汀酒店宴会厅

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